Özellikle Ankara gayrimenkul piyasasının dolar kurundaki artıştan ciddi anlamda etkilendiğini, son bir yılda kurlardaki artışın gayrimenkul fiyatlarına henüz yansımadığını söyleyen Barutçu “Son 10 yıl incelendiğinde 2015 yılı başına kadar dolar kurunda 5 baz seviye görmekteyiz. İlk önce 1.20 sonrasında sırasıyla 1.50, 1.80, 2.00 ve 2.20 seviyeleri. Bu artışların tamamında Ankara gayrimenkul piyasası özellikle de ikinci el konut metrekare fiyatları hızlı bir şekilde reaksiyon göstermiş ve fiyatlar aynı seviyelerde artış göstermişti. 2015 yılının başından itibaren ise siyasi belirsizlik ve buna bağlı düşen tüketici güven endeksi sebebi ile dolar kurundaki hızlı tırmanışa rağmen ikinci el konut metrekare fiyatları neredeyse sabit kaldı. Şimdi ise siyasi istikrarın tekrar tesis edilmesi ve Kasım ayında rekor düzeyde artan tüketici güven endeksiyle beraber ikinci el konut metrekare fiyatları kendini %15-%20 seviyelerinde yukarı doğru fiyatlayacaktır.” dedi.

Konut satın almak isteyen tüketicilere hızlı karar vermeleri yönünde tavsiyede bulunan Barutçu“Pazarda yer alan eski stok emildikçe yerine gelecek olan yeni mallar bir daha bu fiyatlardan pazara girmeyecektir dolayısı ile konut ihtiyacı olan tüketicilerin acele etmeleri gerektiğini düşünüyorum” dedi.

Konut alacaklar Dikkat yazısı ilk önce Evren BARUTÇU üzerinde ortaya çıktı.

Cevap: Bu çok göreceli bir soru. Beklentileriniz ve bütçeniz dahilinde en doğru cevabı verebilirim diye düşünüyorum.

Soru: Yapracık mesela, bir ara çok revaçtaydı. Şu sıralar fiyatı patladı galiba. Bu tarz fiyatı patlayacak bölge var mı?

Cevap: Evet doğru söylüyorsunuz. Yapracık bir ara çok revaçtaydı ve fiyatları arttı ama hala yatırım yapılabilir bölgeler arasında ilk sıralarda diyebilirim. Fiyatlar her ne kadar arttıysa da bölgenin 2023 projeksiyonunu düşündüğümüzde hala çok fırsatların olduğu bir bölge. DİE ve TÜİK tarafından bugün Ankara nüfusunun yaklaşık 4.800.000 kişi olduğu ve bu nüfusun 2023 yılında ise 6.200.000 kişi olacağı tahmin ediliyor. 2023 nazım imar planı dikkatlice incelendiğinde Eskişehir Yolu Çevre Yolu başlangıcından Temelli’ye kadar olan bölümünde 950.000 ile 1.000.000 kişilik bir nüfusun yaşayacağı öngörülüyor. Bu da 250.000 konut ve burada yaşayan kişilere yönelik ticari ve benzeri fonksiyonların 10 yıl içerisinde hayata geçeceği anlamına gelir. Çevre Yolunun hemen sınırında kalan Yapracık Bölgesi bu gelişimin meyvelerinin en lezzetli olacağı bölgelerden biri olarak gözüküyor. Dodurga’nın çevre yolu dışında kalan bölgeleri ise plan dikkatlice incelendiğinde bence 2023 Ankara’sının en en en kıymetli bölgesi olacak gibi duruyor.

Ankara ‘da nereden arsa alınır ? yazısı ilk önce Evren BARUTÇU üzerinde ortaya çıktı.

Cevap: Sayın Filiz Baran, öncelikle şunu düzeltmek isterim. Ben 2004 senesinden beri yani yaklaşık 10 yıldır Ankara’da gayrimenkul yatırım ve danışmanlık üzerine hizmet vermekteyim. Bu hizmetin temelinde alıp satmak yerine aracılık hizmetleri yer almaktadır. Vermiş olduğumum hizmetin tam olarak açılımı sahip olduğu gayrimenkulünü satmak veya kiralamak isteyen kişilere profesyonel danışmanlık hizmetinin verilmesi ve bunun sonucunda gayrimenkulün en kısa zamanda en yüksek değerle el değiştirmesine aracılık etmektir.

Sorunuza gelince; bir ev almaya karar verdiğinizi belirtmişsiniz. Şimdiden hayırlı uğurlu olsun. Bu aşamada dikkat etmeniz gereken bir dolu husus var. Bunları elimden geldiği kadarıyla açıklamaya çalışacağım.

Birincisi almak istediğiniz evin bulunduğu binanın iskanı var mı yok mu bunu araştırın. Dairenizin tapusunun niteliğini iyice araştırın. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi, toprak tapulu mu, koopertaif devirli mi tüm bunları iyice araştırmalısınız.

İskan ne demek: İskan oturma izni, yapı kullanım izni olup, gayrimenkulün tasdik edilmiş projesine uygun yapılıp bitirilmesi durumunda, ilgili belediyece verilen bir belgedir. Bir başka anlatımla ruhsatlı binalar için, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren ve Belediyelerin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimleri tarafından düzenlenen belgeye verilen isimdir. Normal şartlarda suyun, elektriğin, doğal gazın, telefon ve kanalizasyon gibi hizmetlerinin bu belgeden sonra verilmesi gerekir. Ama ülkemizde mesela Ankara’da binaların neredeyse yarısının iskanı bulunmamaktadır.

Genellikle binalarda iskan iki durumdan dolayı alınmaz. Bunlardan birincisi İnşaatı üstlenen firma inşaatı projeye aykırı bir şekilde yapmış olabilir. Bir diğer sebep ise müteahhit projeye uygun bir şekilde üretimi tamamladığı halde kanuni prosedür ve harçlar, sigorta primleri gibi masraflardan kaçındığı için alınmamış olabilir.

İkinci olarak dairenin tapusunu isteyerek tapu dairesinden dairenin üzerinde herhangi bir alacak olup olmadığını araştırın. Şayet bir alacak var ise bunun hemen kaldırılıp kaldırılamayacağını öğrenin. Bazen haftalar sürebilir.

Üçüncü olarak dairenin bağlı bulunduğu ilgili belediye imar müdürlüğüne başvuruda bulunarak, almak istediğiniz evin veya evin bulunduğu binanın üzerinde belediye imar müdürlüğünce konmuş herhangi bir şerh olup olmadığını, bir şerh var ise kaldırılabilir mi kaldırılamaz mı onun sorulması öğrenilmesi gerekir.

Dördüncü olarak binanın yönetiminden ilgili dairenin binaya herhangi bir borcu olup olmadığını araştırın. Eğer herhangi bir borç varsa bu borçların kapatılması veya kapatılacağına dair noterden anlaşma yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde bu borçlardan dolayı müteselsil sorumlu olabilirsiniz.

Beşinci olarak komşularınızı (Alt kat, üst kat ve bitişik) araştırmanızı öneririm. Bazen öyle durumlarla karşılaşmaktayız ki bir yan komşu evin değerini neredeyse yarı yarıya düşürebilmektedir. Buna ilaveten apartmanda işyeri izni olup olmadığını varsa bunun detaylarını araştırmanız gerekmektedir. Aksi takdirde yan dairenizde bir anda bir masaj salonu açılabilir.

Tüm bu araştırmaların sonucunda bir sıkıntı yok ise artık diğer konulara geçebilirisiniz. Kredi kullanıp kullanmadığınızı bilmiyorum ama kullanmıyor iseniz çok cüzi de olsa kullanmanızı tavsiye ederim Böylelikle gözden kaçırmış olduğunuz bir takım problemler kredi aşamasında bankanın yönlendireceği değerleme firması tarafından fark edilecektir.

Dikkat etmeniz gereken bir konu da tapu işlemleri sırasında göstereceğiniz tapu satış bedelidir. Siz gayrimenkulü kaç lira üzerinden anlaşırsanız anlaşın tapu dairesine gidilmeden önce ilgili belediyeden bir borcu yoktur yazısı almanız gerekmektedir. Genellikle bu kağıt üzerinde o taşınmaza ait bulunduğu yılın rayiç satış bedeli (Asgari beyan değeri) de yer almaktadır. Bunun anlamı şudur: Siz pazarlığınızı hangi rakam üzerinden yapmış olusanız olun satış esnasında bu rakamın daha altında bir değerden satışı gerçekleştiremezsiniz. Bir örnekle açıklamaya çalışayım. Diyelim ki beğenmiş olduğunuz dairenin rayiç bedeli 2013 yılı için 67.848 TL olsun. Sizin anlaştığınız rakam ise 175.000 TL olsun. Satış esnasında tapu dairesine gidildiğinde size satışın hangi rakam üzerinden yapılacağını soracaklardır. Bu rakam üzerinden de halk arasında TAPU MASRAFLARI diye adlandırılan harçların yatırılması gerekir. Bugün için bu oran alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 yani toplamda %4tür. Bu durumda siz bu satışı pazarlık etmiş olduğunuz 175.000 TL üzerinden gösterebileceğiniz gibi isterseniz (Kesinlikle tavsiye etmiyorum) rayiç bedelin altına düşmemek kaydıyla daha düşük bir bedelden de gösterebilirsiniz. Çoğunlukla da tapu masraflarından kaçınmak adına düşük gösterilir fakat bu durumun bir dolu sakıncası olacaktır. Maliyenin denetimine takılmanız yüksek ihtimaldir. Böyle bir durumda aradaki farkı yüksek bir ceza ile katlanmış bir şekilde ödemek zorunda kalabilirsiniz. İkinci sıkıntısı satış esnasında paranın banka yoluyla el değiştirmesi yerine elden verilmesi olacaktır. Bir diğer sıkıntı ise evinizi beş yıl dolmadan satmak isterseniz tapuda belirtmiş olduğunuz değerin üzerinde bir satış yapamayacak olmanızdır. Aksi halde gelir artış kazancı vergisi ödemekle yükümlü olursunuz. Diyelim ki evinizi 175.000 TL değer üzerinden aldınız ve tapuda satış değerini 70.000 TL olarak gösterdiniz. İki yıl sonra evinizi satmaya karar verdiniz ve birisiyle 210.000 TL üzerinden anlaştınız. Ama evinizi almak isteyen kişi kredi kullanmak istiyor. Bu aşamada bu kişiye en fazla 70.000 TL kredi kullandırabilirsiniz aksi halde size aradaki farkın gelir artış kazancı vergisi doğacaktır. Bu kişi eğer evinize 175.000 TL kredi kullanarak almak ister ve sizde bu satışı yaparsanız bu sefer iki yıl içinde normal de 35.000 TL kar etmişken 105.000 TL kar etmiş gibi gözükecek ve bu karın neredeyse %35’ini vergi olarak ödemek zorunda kalacaksınızdır. Karışık bir durum olduğunu biliyorum. Bu durum bence sizin değil devletin ayıbı. Hala tapularda yapılan işlemlerin %90’ı değerinin altında gösteriliyor. Şiddetel tavsiyem ne kadar rakam üzerinden anlaşmışsanız tapuda o rakam üzerinden satış gerçekleştirmenizdir.

Evinizi aldıktan sonra ilgili belediyeye gidip beyan etmeyi unutmayın.

Ev alırken nelere dikkat etmeliyim. Bu süreçte başıma nelerin gelme ihtimali var? yazısı ilk önce Evren BARUTÇU üzerinde ortaya çıktı.

Cevap: Emlak fiyatlarının yüksek olduğu konusunda size katılıyorum. Bunun en önemli sebebi son yıllarda (Özellikle 2005 yılı ve sonrası) kredi faiz oranlarındaki düşüş. Faziler düştükçe talep artar, talep arttıkça ev fiyatları yükselir. Ama bu dengeyi değiştirebilicek bir unsur daha vardır. O da ARZ. Arzın talepten çok olması durumunda fiyatlar düşme eğilimi gösterir. Örneğin İstanbul Etiler’de yeni konut üretimi boş arsa olmaması sebebiyle neredeyse imkansız olup sürekli artan bir talep bulunmaktadır. Bu durum fiyatları sürekli olarak yukarı taşımaktadır.

Ev almak istediğiniz bölgede sürekli ve gereğinden fazla bir arz söz konusu ise sabırla beklemenizi öneririm. Düzenli ve sistemli bir takip sonucunda mutlak suretle uygun fiyatlı bir gayrimenkulle karşılaşırsınız. Ama ev almak istediğiniz bölge merkezde ise hoşunuza giden bir ev bulduğunuzda bu faiz oranları kaçırılmamalı diye düşünüyorum.

Soru: Peki ev mi arsa mı ikilemi için yorumunuz nedir? Başımızı sokacak bir ev mi yoksa hayli risk içeren arsa mı almak daha mantıklı?

Cevap: Öncelikle şunu belirtmek gerekir. Arsa ve tarla birbirinden farklı iki kavramdır. Gelişigüzel değil de bilinçli olarak bir arsa yatırımı yaptığınızda yüksek ihtimalle daha karlı çıkarsınız. Ankara 10 yıl içerisinde değerini 4-5 kat katlayacak arsa yatırımı fırsatlarını barındırıyor. Belirttiğiniz gibi bir hayli yüksek olmamakla beraber risk tabii ki var.

Ev mi almalı, yoksa arsa mı? yazısı ilk önce Evren BARUTÇU üzerinde ortaya çıktı.