Soru: Evren Bey, okuduğum ve anladığım kadarıyla uzun senelerdir gayrimenkul alıp satmak üzerine hizmet vermektesiniz. Bende 3 aylık bir uğraşımın sonunda bir evi beğendim ve almaya karar verdim fakat daha önce hiç böyle bir deneyimimim olmadığı için bu aşamadan sonra neler yapmam gerektiğini sormak istiyorum. Almak istediğim ev 130 m2, 3+1 ve yaklaşık 25 yaşında. Evi alırken nelere dikkat etmeliyim. Bu süreçte başıma nelerin gelme ihtimali var? Filiz Baran

Cevap: Sayın Filiz Baran, öncelikle şunu düzeltmek isterim. Ben 2004 senesinden beri yani yaklaşık 10 yıldır Ankara’da gayrimenkul yatırım ve danışmanlık üzerine hizmet vermekteyim. Bu hizmetin temelinde alıp satmak yerine aracılık hizmetleri yer almaktadır. Vermiş olduğumum hizmetin tam olarak açılımı sahip olduğu gayrimenkulünü satmak veya kiralamak isteyen kişilere profesyonel danışmanlık hizmetinin verilmesi ve bunun sonucunda gayrimenkulün en kısa zamanda en yüksek değerle el değiştirmesine aracılık etmektir.

Sorunuza gelince; bir ev almaya karar verdiğinizi belirtmişsiniz. Şimdiden hayırlı uğurlu olsun. Bu aşamada dikkat etmeniz gereken bir dolu husus var. Bunları elimden geldiği kadarıyla açıklamaya çalışacağım.

Birincisi almak istediğiniz evin bulunduğu binanın iskanı var mı yok mu bunu araştırın. Dairenizin tapusunun niteliğini iyice araştırın. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi, toprak tapulu mu, koopertaif devirli mi tüm bunları iyice araştırmalısınız.

İskan ne demek: İskan oturma izni, yapı kullanım izni olup, gayrimenkulün tasdik edilmiş projesine uygun yapılıp bitirilmesi durumunda, ilgili belediyece verilen bir belgedir. Bir başka anlatımla ruhsatlı binalar için, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren ve Belediyelerin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimleri tarafından düzenlenen belgeye verilen isimdir. Normal şartlarda suyun, elektriğin, doğal gazın, telefon ve kanalizasyon gibi hizmetlerinin bu belgeden sonra verilmesi gerekir. Ama ülkemizde mesela Ankara’da binaların neredeyse yarısının iskanı bulunmamaktadır.

Genellikle binalarda iskan iki durumdan dolayı alınmaz. Bunlardan birincisi İnşaatı üstlenen firma inşaatı projeye aykırı bir şekilde yapmış olabilir. Bir diğer sebep ise müteahhit projeye uygun bir şekilde üretimi tamamladığı halde kanuni prosedür ve harçlar, sigorta primleri gibi masraflardan kaçındığı için alınmamış olabilir.

İkinci olarak dairenin tapusunu isteyerek tapu dairesinden dairenin üzerinde herhangi bir alacak olup olmadığını araştırın. Şayet bir alacak var ise bunun hemen kaldırılıp kaldırılamayacağını öğrenin. Bazen haftalar sürebilir.

Üçüncü olarak dairenin bağlı bulunduğu ilgili belediye imar müdürlüğüne başvuruda bulunarak, almak istediğiniz evin veya evin bulunduğu binanın üzerinde belediye imar müdürlüğünce konmuş herhangi bir şerh olup olmadığını, bir şerh var ise kaldırılabilir mi kaldırılamaz mı onun sorulması öğrenilmesi gerekir.

Dördüncü olarak binanın yönetiminden ilgili dairenin binaya herhangi bir borcu olup olmadığını araştırın. Eğer herhangi bir borç varsa bu borçların kapatılması veya kapatılacağına dair noterden anlaşma yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde bu borçlardan dolayı müteselsil sorumlu olabilirsiniz.

Beşinci olarak komşularınızı (Alt kat, üst kat ve bitişik) araştırmanızı öneririm. Bazen öyle durumlarla karşılaşmaktayız ki bir yan komşu evin değerini neredeyse yarı yarıya düşürebilmektedir. Buna ilaveten apartmanda işyeri izni olup olmadığını varsa bunun detaylarını araştırmanız gerekmektedir. Aksi takdirde yan dairenizde bir anda bir masaj salonu açılabilir.

Tüm bu araştırmaların sonucunda bir sıkıntı yok ise artık diğer konulara geçebilirisiniz. Kredi kullanıp kullanmadığınızı bilmiyorum ama kullanmıyor iseniz çok cüzi de olsa kullanmanızı tavsiye ederim Böylelikle gözden kaçırmış olduğunuz bir takım problemler kredi aşamasında bankanın yönlendireceği değerleme firması tarafından fark edilecektir.

Dikkat etmeniz gereken bir konu da tapu işlemleri sırasında göstereceğiniz tapu satış bedelidir. Siz gayrimenkulü kaç lira üzerinden anlaşırsanız anlaşın tapu dairesine gidilmeden önce ilgili belediyeden bir borcu yoktur yazısı almanız gerekmektedir. Genellikle bu kağıt üzerinde o taşınmaza ait bulunduğu yılın rayiç satış bedeli (Asgari beyan değeri) de yer almaktadır. Bunun anlamı şudur: Siz pazarlığınızı hangi rakam üzerinden yapmış olusanız olun satış esnasında bu rakamın daha altında bir değerden satışı gerçekleştiremezsiniz. Bir örnekle açıklamaya çalışayım. Diyelim ki beğenmiş olduğunuz dairenin rayiç bedeli 2013 yılı için 67.848 TL olsun. Sizin anlaştığınız rakam ise 175.000 TL olsun. Satış esnasında tapu dairesine gidildiğinde size satışın hangi rakam üzerinden yapılacağını soracaklardır. Bu rakam üzerinden de halk arasında TAPU MASRAFLARI diye adlandırılan harçların yatırılması gerekir. Bugün için bu oran alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 yani toplamda %4tür. Bu durumda siz bu satışı pazarlık etmiş olduğunuz 175.000 TL üzerinden gösterebileceğiniz gibi isterseniz (Kesinlikle tavsiye etmiyorum) rayiç bedelin altına düşmemek kaydıyla daha düşük bir bedelden de gösterebilirsiniz. Çoğunlukla da tapu masraflarından kaçınmak adına düşük gösterilir fakat bu durumun bir dolu sakıncası olacaktır. Maliyenin denetimine takılmanız yüksek ihtimaldir. Böyle bir durumda aradaki farkı yüksek bir ceza ile katlanmış bir şekilde ödemek zorunda kalabilirsiniz. İkinci sıkıntısı satış esnasında paranın banka yoluyla el değiştirmesi yerine elden verilmesi olacaktır. Bir diğer sıkıntı ise evinizi beş yıl dolmadan satmak isterseniz tapuda belirtmiş olduğunuz değerin üzerinde bir satış yapamayacak olmanızdır. Aksi halde gelir artış kazancı vergisi ödemekle yükümlü olursunuz. Diyelim ki evinizi 175.000 TL değer üzerinden aldınız ve tapuda satış değerini 70.000 TL olarak gösterdiniz. İki yıl sonra evinizi satmaya karar verdiniz ve birisiyle 210.000 TL üzerinden anlaştınız. Ama evinizi almak isteyen kişi kredi kullanmak istiyor. Bu aşamada bu kişiye en fazla 70.000 TL kredi kullandırabilirsiniz aksi halde size aradaki farkın gelir artış kazancı vergisi doğacaktır. Bu kişi eğer evinize 175.000 TL kredi kullanarak almak ister ve sizde bu satışı yaparsanız bu sefer iki yıl içinde normal de 35.000 TL kar etmişken 105.000 TL kar etmiş gibi gözükecek ve bu karın neredeyse %35’ini vergi olarak ödemek zorunda kalacaksınızdır. Karışık bir durum olduğunu biliyorum. Bu durum bence sizin değil devletin ayıbı. Hala tapularda yapılan işlemlerin %90’ı değerinin altında gösteriliyor. Şiddetel tavsiyem ne kadar rakam üzerinden anlaşmışsanız tapuda o rakam üzerinden satış gerçekleştirmenizdir.

Evinizi aldıktan sonra ilgili belediyeye gidip beyan etmeyi unutmayın.

 772 kişi okudu.